Budget des ménages: priorité à l’énergie et au loyer! Il est plus important de payer son loyer que de rembourser ses dettes (quelle que soit la pression exercée par la société de recouvre- ment …)! Les dettes locatives constituent une menace existentielle car en dernier recours vous risquez une expulsion forcée et la privation de logement! Dans votre propre intérêt, veillez à ce que les factures d’énergie et votre loyer soient toujours payés avec régularité.
Instaurez un ordre permanent de virement auprès de votre banque ou veillez à ce que les coûts afférents à votre logement soient directement virés par l‘agence pour l‘emploi (ARGE) ou par les services sociaux.
Quand risque-t-on une résiliation sans préavis pour cause de dette locative?
Votre logement peut être résilié du jour au lendemain dès que les impayés dépassent 2 mois de loyer (charges comprises). Une résiliation sans préavis peut même intervenir lorsque, deux mois de suite, le total des montants impayés correspond à plus d‘un mois de loyer (charges comprises).
Le loyer doit être crédité au propriétaire au plus tard le 3e jour ouvré du mois courant. Vous pouvez également encourir une résiliation sans préavis pour plusieurs rappels de paiement concernant les relevés de charges.
Une résiliation sans préavis doit-elle prendre une forme particulière?
La résiliation du bail doit être exprimé par écrit. La lettre de résiliation doit être envoyé à tous les locataires et le motif de résiliation doit être précisé (p. ex.: « Résiliation sans préavis pour cause de loyer impayé pour un montant de … euros »). Une résiliation sans préavis met fin, avec effet immédiat, au contrat de location, à moins qu‘un délai ne soit accordé dans la lettre. Si l’appartement continue d’être utilisé, une indemnisation d’utilisation s’élevant au moins au montant du loyer devra être payée.
Parfois la résiliation intervient sans préavis et en même temps dans les délais (= régulière). Dans ce cas, même en cas de paiement des arriérés de loyer, le caractère régulier de la résilia- tion persiste et vous devrez quitter les lieux si le propriétaire insiste.
Résiliation sans préavis pour cause d’absence de caution?
Les contrats de location passés à partir de mai 2013 peuvent être résiliés sans préavis en cas de non versement de la caution, dès lors qu’il existe un arriéré correspondant à au moins deux mois de loyer brut. La caution ne peut dépasser le montant de trois mois de loyer (brut). Vous pouvez la verser en plusieurs échéances (dans les trois premiers mois).
Exemple:
Le contrat de location prend effet au 1er janvier. Le loyer est de 500,00 euros. La caution s’éève donc à 1.500,00 euros maximum et peut être versée en trois échéances de 500,00 euros (en plus du loyer) de janvier à mars. Si ces échéances ne sont pas versées en février et en mars, le propriétaire est en droit de résilier le contrat sans préavis.
Résiliation avec préavis (résiliation régulière)
Attention: Il a été indiqué ci-dessus à quel montant les arriérés de paiement de loyer doivent s’élever pour permettre au propriétaire une résiliation sans préavis. Ce montant ne s’applique pas dans ce cas là. Si, par le passé, vous avez payé votre loyer irrégulièrement, avec du retard ou seulement partiellement, le propriétaire est en droit de procéder à une résiliation réputée régulière. Il indiquera alors une date à laquelle le contrat de location prend fin.
Comment éviter une résiliation?
Si vous n‘êtes plus en mesure de payer ponctuellement votre loyer, il vous faut en informer votre propriétaire dans les plus brefs délais. Expliquez-lui la raison de votre incapacité temporaire de paiement. Bon nombre de propriétaires se montrent compréhensifs lorsqu‘on leur présente une perspective de paiement.
Exemple:
Dépôt d’une demande d’aide au logement; recherche d’un sous-locataire (sous réserve de l’accord du propriétaire).
Si vos arriérés ont déjà atteint la « limite critique » de deux mois de loyer (ou plus d’un mois de loyer deux mois consécutifs), le propriétaire perd son droit de résiliation sans préavis si vous parvenez à régulariser totalement vos impayés avant la résiliation écrite.
Éventuelles sources financières: crédit accordé par votre employeur, soutien de votre famille, prêt du service d’aide au logement (auprès des services sociaux).
Que faire en cas de résiliation et d‘action d‘expulsion en cours?
Si votre propriétaire a saisi le tribunal en vue d’une demande d’expulsion, vous risquez un jugement d‘expulsion et la privation d‘abri. Adressez-vous de toute urgence au service d‘aide sociale (p ex. au « Wohnungssicherungsstelle ») de votre ville ou de votre circonscription administrative (« Landkreis »). Faites-y une demande de prise en charge, sous forme de crédit, de vos dettes locatives. Disposition juridique de référence: art. 36, al. SGB (Code social) XII. Le service compétent vérifiera votre aptitude à payer de nouveau votre loyer à l‘avenir et si le montant du loyer est acceptable (si vous êtes bénéficiaire d‘aides sociales).
Si vous êtes bénéficiaire de l‘allocation citoyenne (Bürgergeld), informez le Jobcenter de l‘action d‘expulsion. Demandez leur de prendre en charge les arriérés de loyer sous forme de crédit (le cas échéant une nouvelle fois). Disposition juridique de référence: art. 22, al. 8 SGB II. Vos futures prestations de Bürgergeld seront amputées de 5 % pour rembourser le crédit (art. 42 a, al. 2, SGB II).
Attention: Faites savoir au tribunal (et au propriétaire) que vous avez fait une demande de prise en charge de vos arriérés de loyer. Indiquez à cet effet dans toute correspondance le numéro de dossier de la demande d’expulsion. Répondez dans les délais demandés à toutes les questions du tribunal! La prise en charge, dans les délais impartis, des dettes locatives (à savoir le paiement de tous les arriérés et de l‘ indemnisation d‘utilisation) rend la résiliation sans préavis caduque et le contrat de location est de nouveau effectif.
Si vous réglez vous-même l’arriéré, notez que:
Si votre propriétaire a déjà introduit une résiliation régulière du contrat, cette résiliation reste valable même après le paiement de l’arriéré. Dans ce cas, vous devez conclure avec le propriétaire un nouveau contrat ou vous devez déménager.
Attention: Le paiement (à défaut, la déclaration de prise en charge du service compétent) doit être versé au propriétaire dans un délai d’un mois ! Ce délai débute au jour où vous est envoyée la demande d‘expulsion. En cas de refus de prise en charge du service social, vous pouvez faire opposition à l‘avis de refus. En cas de litige, adressez-vous à un service de conseil social ou un organisme de conseil aux personnes endettées ou consultez un avocat (procurez-vous un chèque d‘assistance juridique – „Beratungshilfeschein“).
Demande d’expulsion assortie de constitution de sûreté
Le propriétaire peut assortir sa demande d’expulsion d’une demande de constitution de sûreté (sous forme de dépôt d’argent ou de caution) au titre d’indemnisation pour privation de jouissance. Si vous ne donnez pas satisfaction à une telle injonction du tribunal, le propriétaire est en droit d’imposer très rapidement l’expulsion par voie d’ordonnance de référé.
Que faire lorsque le jugement d’expulsion a été établi?
S’il vous avez besoin de temps pour trouver un nouvel appartement, demandez au tribunal un délai d’expulsion raisonnable. Ce délai (en général de trois mois) peut, sur votre demande for- mulée assez tôt (c‘est-à-dire 2 semaines avant expiration), être prolongé par le tribunal.
Il vaut mieux éviter une expulsion forcée par le tribunal et par recours à un déménageur et un serrurier car les coûts (que le propriétaire doit avancer) sont élevés. Bon nombre de propriétaires acceptent de discuter et apprécient un déménagement volontaire. Le propriétaire peut également donner l’ordre que seuls vous (et les autres occupants) soyez expulsés de l’appartement et qu’il conserve lui-même votre mobilier (pour limiter les coûts).
Les objets de valeur peuvent être mis aux enchères au bout d’un mois. Les objets sans valeurs sont détruits (également vos documents personnels!). Pendant un mois vous avez le droit de vous faire remettre vos affaires (non saisissables) et vos documents personnels, sans avoir à payer quoi que ce soit !
Si votre situation s’est améliorée (p. ex. par un nouvel emploi), le propriétaire peut se montrer disposé à suspendre l’exécution forcée et à faire avec vous un « nouvel essai ». Là encore les services compétents peuvent prendre en charge des arriérés de loyer et dégager ainsi le terrain pour un nouveau contrat de location.
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