У бюджеті на першому місці завжди повинна бути плата за оренду та енергопостачання! Платити за оренду важливіше, ніж погашати борги – навіть в тому випадку, коли на Вас чинить тиск компанія по стягненню боргів. Заборгованість за оренду загрожує Вашому існуванню, оскільки може призвести до примусового виселення і безпритульності. Дбайте про регулярну оплату за оренду та енергію, бо це тільки на Вашу користь.
Надайте постійне платіжне доручення своєму банку або попросіть центр зайнятості чи соціальну службу перераховувати кошти за проживання безпосередньо на рахунок Ваших орендодавців.
Коли загрожує розірвання договору через заборгованість за оренду житла без попередження (fristlose Kündigung)?
Орендодавець має право розірвати з Вами договір про оренду житла без попередження про це, як тільки Ви заборгуєте йому плату за два місяці (поточну орендну плату + плату за комунальні послуги), так звану Warmmiete. Право розірвати договір з Вами без попередження виникає навіть тоді, коли Ви за два місяці поспіль заборгували принаймі одну місячну плату за оренду разом з комунальними послугами.
Орендна плата повинна надійти до орендодавців не пізніше, ніж на третій робочий день поточного місяця. Договір про оренду житла можуть розірвати з Вами без попередження і через неодноразові вимоги доплати, що випливають з перерахунку оплат за комунальні послуги.
Чи існує обов’язкова форма для повідомлення про розірвання договору без попередження?
Розірвання договору оренди житла повинно відбуватися в письмовій формі. Письмове повідомлення про розірвання договору повинно надійти кожному орендарю, в ньому також повинна бути вказана причина розірвання договору (напр., „негайне розірвання договору через заборгованість за орендну плату в розмірі …“).
Розірвання договору без попередження означає, що дія договору оренди припиняється негайно, за винятком тих випадків, коли в повідомленні вказується термін виселення. Якщо користування квартирою продовжується і після цього, то за це повинна бути виплачена компенсація в розмірі, щонайменше, попередньої орендної плати.
Однак інколи буває, що договір розривають негайно, але одночасно і з дотриманням передбаченого терміну попередження. Навіть якщо заборгованість за орендну плату в такому випадку буде погашена, розірвання договору з дотриманням передбаченого терміну залишається дійсним. Ви змушені виселитися, якщо орендодавець наполягає на цьому.
Розірвання договору без попередження через відсутню заставу?
Договори оренди, укладені в травні 2013 р. і пізніше, можуть бути розірвані без попередження і через несплату застави, якщо заборгованість становить щонайменше два місяці базової орендної плати, тобто без комунальних послуг (Kaltmiete). Сума застави не може бути вищою, ніж сума базової орендної плати за 3 місяці.
Ви маєте право сплатити заставу 3-ма частинами (протягом перших трьох місяців).
Приклад
Договір про оренду починає діяти з 1 січня. Орендна плата становить 500 євро. Отже максимально допустима сума застави становить 1.500 євро, її можна сплатити 3-ма частинами по 500 євро (додатково до орендної плати) в період січень-березень. Якщо в лютому і березні внески не будуть сплачені, договір про оренду можуть розірвати з Вами без попередження.
Розірвання договору з дотриманням терміну попередження (ordentliche Kündigung)
Увага: Вгорі описується, при якій заборгованості орендодавці можуть без попередження
розірвати договір оренди житла. В даному випадку цих обмежень немає.
Якщо Ви в минулому сплачували оренду нерегулярно, з запізненням або лише частково, орендодавці мають право розірвати договір про оренду, дотримуючись передбаченого порядку. Тоді Вам назвуть дату закінчення дії договору про оренду житла.
Як можна уникнути розірвання договору?
Якщо Ви більше не можете вчасно платити за оренду, негайно повідомте про це орендодавцям. В будьякому випадку треба пояснити, чому Ви тимчасово не можете платити. Багато орендодавців з розумінням ставляться до ситуації і відтерміновують оплату, якщо бачать, що в перспективі все знову налагодиться.
Приклади
Подати клопотання про отримання фінансової допомоги на оплату житла, організувати суборенду (якщо погодяться орендодавці).
Якщо Ваша заборгованість за оренду житла вже досягла «критичної межі» (тобто Ви заборгували дві місячні орендні плати або більше, ніж за один місяць за 2 місяці поспіль), але Вам вдалося повністю погасити заборгованість до отримання письмового повідомлення про розірвання договору, то орендодавці не мають права розірвати договір оренди без попередження.
Джерелом грошей може бути: позика від роботодавця, допомога від родичів, позика від відділу житлового забезпечення (при соціальній службі).
Що робити, якщо з Вами розірвали договір оренди житла і подали позов про виселення?
Якщо Ваші орендодавці подали в суд позов про виселення, то Вам загрожує постанова суду про виселення та зрештою безпритульність. Тому негайно зверніться до управління соціального захисту населення (напр., до відділу житлового забезпечення «Wohnungssicherungsstel- le» ) Вашого міста або округу. Подайте туди клопотання про те, щоб вони зобов’язалися виплатити Вашу заборгованість за орендну плату у формі кредиту для Вас (Übernahme der Mietschulden als Darlehen). Правовою основою служить § 36 SGB XII (Соціального кодексу XII). Відомство перевірить, чи зможете Ви в майбутньому знову самостійно сплачувати поточну орендну плату або чи є прийнятним її розмір (якщо Ви отримуєте соціальні виплати).
Якщо Ви отримуєте базову «громадянську» допомогу (Bürgergeld), проінформуйте центр зайнятості про позов про виселення. Зверніться туди з проханням переоформити заборгованість за оренду на кредит (можливо, повторно). Правовою основою є § 22 абз. 8 SGB II . Для погашення кредиту з майбутньої стандартної ставки базової «громадянської» допомоги будуть вираховуватися 5% (§ 42 a абз. 2 SGB II).
Увага: Проінформуйте суд та своїх орендодавців про те, що Ви подали клопотання про те, щоб відповідні служби зобов’язалися виплатити Вашу заборгованість за орендну плату. При цьому кожного разу вказуйте номер справи позову про виселення. Вчасно відповідайте на всі запити суду! Якщо відповідні служби своєчасно зобов’яжуться виплатити Вашу заборгованість за орендну плату (тобто буде сплачена повна сума заборгованості та компенсація за користування), розірвання договору без попередження стає недійсним, в силу вступає знову старий договір оренди.
Якщо Ви самостійно погашаєте заборгованість, то врахуйте наступне. Якщо орендодавці розірвали договір не тільки без попередження, але й дотримуючись передбаченого порядку, таке розірвання залишається чинним навіть після погашення заборгованості. В такому випадку Вам слід укласти з орендодавцями новий договір оренди. Якщо новий договір оренди не буде укладено, Вам зрештою доведеться виселитися.
Увага! Оплата (або ж декларація-зобов’язання від відповідної служби про сплату боргу за орендну плату) повинна надійти до орендодавців протягом 2 місяців! Цей термін починається з моменту вручення Вам позову про виселення. Якщо ж відповідна служба відмовляється зобов’язатися оплатити Ваші борги за оренду житла, Ви можете оскаржити повідомлення про відмову. При виникненні спору зверніться до консультаційного пункту з соціальних питань чи до консультації для боржників (Schuldnerberatungsstelle) або порадьтеся з адвокатом (отримавши довідку-дозвіл на безоплатну юридичну консультацію (Beratungshilfeschein).
Позов про виселення з внесенням застави
Ваші орендодавці, подаючи позов про виселення, можуть одночасно клопотати про те, щоб Ви надали заставу (напр., внесли гроші або надали гарантію) для забезпечення компенсації за користування житлом. При невиконанні Вами такої постанови суду орендодавці за допомогою рішення суду про забезпечення їх претензій дуже швидко можуть досягнути Вашого виселення.
Що Ви можете зробити, якщо суд вже прийняв постанову про виселення?
Якщо Вам потрібен час для пошуку нового житла, зверніться до суду з клопотанням про встановлення прийнятного строку виселення. Суд може продовжити термін виселення (зазвичай спочатку 3 місяці) за Вашим своєчасним клопотанням (за 2 тижні до закінчення терміну).
Слід уникати примусового виселення за рішенням суду, до котрого залучаються транспортна компанія та майстерні, де виробляють дублікати ключів, оскільки через це виникають дуже високі витрати (орендодавці повинні сплатити їх наперед). Багато орендодавців навіть в цей час ще готові домовлятися і заохочують добровільне виселення. Може бути, що надійде розпорядження лише виселити Вас (та інших співмешканців) з квартири. А Ваші меблі будуть зберігатися в орендодавців (щоб зменшити затрати).
Цінні речі можуть бути продані на аукціоні вже через місяць. Речі, які нічого не варті, знищуються (це стосується і Ваших особистих документів!). Однак протягом цього місяця Ви маєте право на те, щоб Вам передали Ваші речі, на які не можна накласти арешт, та особисті документи. Платити за це Вам не потрібно!
Якщо Ваша ситуація покращилася (напр., з’явилася нова робота), деякі орендодавці готові призупинити примусове виселення і «спробувати з Вами ще раз». Навіть зараз відповідна служба все ще може зобов’язатися оплатити Ваші борги за оренду і таким чином розчистити шлях до нового договору оренди.
