Оплата электроэнергии и жилья должны иметь первостепенное значение в бюджете!
Оплатить жильё гораздо важнее, чем погасить долги (даже несмотря на то, что инкассовая фирма уже оказывает давление. )!
Задолженность по квартплате подвергает опасности Ваше существование, потому что это грозит Вам принудительным выселением и бездомностью! Обеспечьте регулярную и своевременную оплату электроэнергии и жилья! Это в Ваших интересах!
Дайте своему банку долгосрочное платёжное поручение или распорядитесь, чтобы агентство по трудоустройству (ARGE)/социальное ведомство переводило квартирную плату непосредственно на счёт квартиросдатчика.
Когда грозит немедленное расторжение договора о найме жилой площади (fristlose Kündigung) из-за задолженности по оплате?
Ваш квартиросдатчик имеет право немедленно расторгнуть договор в тот момент, когда возникнет задолженность, превышающая сумму арендной платы (текущая квартплата + оплата коммунальных услуг) за два месяца. Право на немедленное расторжение договора возникает даже уже тогда, когда задолженность в последние два месяца составила больше одной квартплаты, включая коммунальные расходы.
Квартплата должна поступить на счёт квартиросдатчика до третьего рабочего дня текущего месяца. Немедленное расторжение договора возможно также в случае нескольких неуплат Вами сумм, возникших по результатам перерасчёта коммунальных платежей за предыдущий год.
Должно ли иметь уведомление о немедленном расторжении договора определённую форму ?
Уведомлениеорасторжениидоговораонаймежилойплощадидолжноиметьписьменнуюформу. Уведомление о расторжении договора должно быть доставлено всем квартиросъёмщикам. В нём должна быть указана причина расторжения договора (напр., «немедленное расторжение договора о найме жилой площади в связи с задолженностью по квартплате в размере … »). Немедленное расторжение договора тут же вступает в силу, если в уведомлении не указан срок выселения из квартиры. Если несмотря на это квартира используется и дальше, то необходимо оплатить возмещение ущерба, причинённого при пользовании жилым помещением сверх обусловленного срока аренды, в размере предыдущей квартплаты.
Иногда договора о найме жилой площади расторгается незамедлительно и в то же время согласно установленному сроку. Это означает, что после оплаты задолженности по квартплате, расторжение договора о найме жилой площади попрежнему остаётся в силе, и Вы должны выехать из квартиры, если на этом будет настаивать квартиросдатчик.
Немедленное расторжение договора о найме жилой площади (fristlose Kündigung) из-за невнесённого залога?
В случае договоров, заключённых с мая 2013 года, возможно также немедленное расторжение договора о найме жилой площади (fristlose Kündigung) из-за невнесённого залога, если имеется задолженность в размере двух квартплат без учёта коммунальных услуг (Kaltmiete). Размер залога может составлять максимум сумму трёх месячных квартплат без учёта коммунальных услуг (Kaltmiete). Вы можете внести залог в рассрочку тремя взносами (в течение первых трёх месяцев).
Пример:
Договор о найме жилой площади вступает в силу с 01 января. Квартплата составляет 500,00 евро в месяц. Залог может составить, таким образом, максимум 1500,00 евро и может быть выплачен за три раза по 500,00 евро в месяц (дополнительно к квартплате) в течение января-марта. Если взносы в феврале и марте оплачены не будут, то квартиросдатчик может немедленно расторгнуть договор о найме.
Расторжение договора о найме жилой площади с соблюдением установленного срока (fristgerechte Kündigung)
Внимание: Выше было изложено, какими должны быть задолженности по квартплате, чтобы квартиросдатчик мог немедленно расторгнуть договор о найме. В данном случае эти параметры отсутствуют. Если Вы в прошлом платили квартплату нерегулярно, с опозданием или неполностью, то квартиросдатчик может расторгнуть договор о найме жилой площади с соблюдением установленного срока (fristgerechte Kündigung). В таком случае Вам будет названа дата, когда прекращается действие договора о найме жилой площади.
Как избежать расторжения договора о найме (Kündigung)?
Если Вы не в состоянии вовремя платить за квартиру, то Вы должны незамедлительно проинформировать об этом Вашего квартиросдатчика. Объясните ему, почему Вы временно не можете платить. Многие квартиросдатчики с пониманием относятся к сложившейся ситуации и дают согласие на отсрочку оплаты, если они видят перспективы выхода из положения.
Примеры:
Можно ходатайствовать о получении пособия на оплату жилья, пустить квартиранта (если с этим согласен квартиросдатчик).
Если Ваша задолженность по квартплате достигла «критической черты» (задолженность за два месяца или больше, чем за один месяц в течение двух следующих друг за другом месяцев), то квартиросдатчик теряет своё право немедленного расторжения договора, если Вам удастся до поступления письменного уведомления полностью погасить задолженность по квартплате.
Источником денег могут быть: ссуда работодателя; помощь близких; ссуда «квартирного отдела» (Wohnungssicherungsstelle) при отделе социального обеспечения (Sozialamt)
Что делать, когда договор расторгнут, а иск о выселении (Räumungsklage) рассматривается судом?
Если Ваш квартиросдатчик подал в суд иск о выселении, то Вам грозит судебное постановление о выселении и в конечном счёте бездомность. Поэтому незамедлительно обратитесь за помощью в управление по социальным вопросам (напр., квартирный отдел «Wohnungssicherungsstelle») в Вашем городе или округе.
Напишите заявление с просьбой о взятии на себя Вашей задолженности по квартплате в качестве заёма (Übernahme der Mietschulden als Darlehen). Правовой основой данного шага является § 36 социального кодекса (SGB XII).
Ведомство проверит, в состоянии ли Вы в будущем сами оплачивать расходы по квартплате и приемлема ли для Вас данная величина квартплаты (в случае получения социального пособия).
Если Вы получаете гражданское пособие (Bürgergeld), сообщите центру трудоустройства (Jobcenter) об иске о выселении из квартиры и обратитесь с просьбой взять на себя (возможно повторно) оплату Вашей задолженности по квартплате в качестве заёма. Правовой основой такого урегулирования является § 22 абз. 8 социального кодекса (SGB II). Для выплаты заёма из Вашего будущего регулярного гражданского пособия будут удерживаться 5% (§ 42a, абз. 2 SGB II).
Внимание: Сообщите суду, а также своему квартиросдатчику, что Вы запросили оплату задолженности по квартплате в качестве заема. При этом всегда указывайте номер дела (Ak- tenzeichen) возбуждённого против Вас иска. Своевременно отвечайте на все запросы суда!
Если задолженность по квартплате будет своевременно оплачена органом, взявшим на себя обязательство по уплате задолженности, т.е. будет оплачена вся задолженность и возмещение за пользование, то немедленное расторжение договора и требование незамедлительного выселения становятся недействительными и прежний договор о найме жилой площади вновь вступает в силу.
Если Вы сами гасите задолженность по квартплате, то обратите внимание на следующее: если Ваш квартиросдатчик расторг отношения, вытекающие из договора о найме жилой площади, дополнительно также и с соблюдением установленного срока, то это расторжение договора остаётся в силе также и после выплаты задолженности. В таком случае Вы должны составить с квартиросдатчиком новый договор о найме или же Вы всё-таки должны выселиться из квартиры.
Внимание: Платёж (или сообщение ведомства о том, что оно берёт на себя обязательства по оплате задолженности) должен поступить квартиросдатчику в течение двух месяцев! Этот срок начинает исчисляться с момента поступления к Вам иска о выселении.
Если социальное ведомство отказывается взять на себя ответственность по оплате Вашей задолженности, то Вы можете опротестовать постановление об отказе. В случае спора обратитесь за помощью в консультацию по социальным вопросам или в консультацию для должников (Schuldnerberatungs-stelle). Вы можете также обратиться за помощью к адвокату, имея на руках справку о бесплатной консультации (Beratungshilfeschein).
Иск о выселении с внесением залога в качестве меры пресечения
Вместе с возбуждением иска о выселении Ваш квартиросдатчик может потребовать, чтобы Вы внесли залог для обеспечения возмещения ущерба, причинённого при пользовании жилым помещением сверх обусловленного срока аренды (напр., внесли денежный залог или дали поручительство). Если Вы не выполните такое постановление суда, то квартиросдатчик может с помощью распоряжения суда об обеспечении его притязаний очень быстро добиться Вашего выселения из квартиры.
Что делать, если уже имеется постановление о выселении?
Если Вам необходимо время для того, чтобы найти новую квартиру, то затребуйте у суда назначения подобающего срока освобождения помещения. В ответ на Ваше своевременно сделанное заявление (2 недели до истечения срока) суд может продлить срок освобождения помещения (первоначальный срок, как правило, 3 месяца).
Постарайтесь избежать принудительного выселения (Zwangsräumung), в судебном порядкес привлечением службы перевозки и специалистов по открытию помещений, так как расходы (которые предоплачивает квартиросдатчик), вызванные подобным выселением, очень высоки. Многие квартировладельцы даже и на этой стадии готовы вступить в переговоры и поощряют добровольное выселение.
Ваш квартиросдатчик может распорядиться только о Вашем выселении из квартиры (в том числе и Ваших сожителей). Ваша мебель хранится у него в целях экономии затрат.
Уже спустя месяц ценные вещи могут быть проданы с аукциона. Не представляющие ценности вещи уничтожаются (это касается также Ваших личных документов!). Но в течение этого месяца Вы имеете право забрать свои вещи, не подлежащие продаже с аукциона и личные документы. За это Вам платить ничего не надо!
В случае улучшения Вашей финансовой ситуации (напр., новое место работы) квартиросдатчики обычно готовы отложить принудительное выселение и продолжить действие Вашего договора о найме. На этой стадии ведомство по социальным вопросам может взять на себя обязательство по оплате Вашей задолженности и тем самым предоставить возможность для заключения нового договора о найме жилой площади.
